O Governo Federal anunciou uma mudança importante nas regras do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para quem deseja usar o saldo na compra da casa própria. A partir de outubro de 2025, o teto do valor do imóvel que pode ser adquirido com recursos do FGTS dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Essa atualização amplia o acesso dos trabalhadores a imóveis de maior valor, especialmente nas regiões onde os preços estão mais altos, e movimenta o setor imobiliário com novas oportunidades de compra e financiamento.
Perguntas Frequentes sobre a Nova Regra do FGTS
Não. Você não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde pretende comprar ou trabalhar para utilizar os recursos do fundo.
Você precisa ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, que podem ser consecutivos ou não.
Sim, a nova regra se aplica a todos os estados, seguindo os critérios estabelecidos pelo Conselho Curador do FGTS para o SFH.
Não. O uso do FGTS na aquisição de imóveis é restrito a propriedades residenciais urbanas para moradia do trabalhador.
Você pode consultar seu saldo facilmente através do aplicativo FGTS da Caixa Econômica Federal, pelo site da Caixa ou em uma agência.
A nova regra do FGTS amplia o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com o uso do saldo, permitindo que trabalhadores utilizem seus recursos para adquirir propriedades de valor mais elevado, principalmente nos grandes centros urbanos como Rio de Janeiro, São Paulo e Florianópolis.
- Aumento do limite de valor para imóveis financiados pelo SFH.
- Manutenção das condições básicas para o trabalhador.
- Foco em facilitar a aquisição da casa própria em mercados valorizados.
- Regra válida para compra de imóvel residencial urbano para moradia.
Você já sabe que o limite aumentou, mas será que essa é a melhor estratégia para você? Continue lendo para descobrir os detalhes que ninguém conta e como evitar armadilhas que podem comprometer seu sonho da casa própria.
Entendendo a Fundo a Nova Regra do FGTS para Imóveis
A recente mudança nas diretrizes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço representa uma excelente notícia para quem planeja comprar um imóvel. Portanto, é fundamental compreender exatamente o que mudou para aproveitar ao máximo essa oportunidade.
A principal alteração, conforme deliberado pelo Conselho Curador do FGTS, foi a elevação do valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Anteriormente, o limite era fixo em todo o território nacional, o que dificultava a compra em capitais com metro quadrado mais caro.
Com a nova regra do FGTS, o teto foi ajustado para refletir as diferentes realidades do mercado imobiliário brasileiro. Consequentemente, em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis, onde a Meu Metro Quadrado atua, o trabalhador agora pode buscar imóveis de um padrão superior sem sair das condições mais vantajosas do SFH.
O que é o SFH e por que isso importa?
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é a principal modalidade de financiamento imobiliário no Brasil. Ele utiliza recursos da poupança e do próprio FGTS para oferecer taxas de juros mais baixas em comparação com outras linhas de crédito, como o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Dessa forma, ao manter um imóvel dentro do teto do SFH, o comprador garante acesso a condições de pagamento mais favoráveis. A nova regra do FGTS, portanto, não apenas permite o uso do saldo para imóveis mais caros, mas também garante que essa compra ocorra com juros mais atrativos, tornando o negócio mais viável a longo prazo.
Além disso, a atualização visa aquecer o mercado imobiliário, pois aumenta o poder de compra dos trabalhadores e estimula a construção e a venda de novas unidades residenciais nos bairros mais desejados.
Quem Pode se Beneficiar da Nova Regra do FGTS?
Embora a nova regra do FGTS amplie as possibilidades, os critérios para o trabalhador e para o imóvel permanecem rigorosos. Assim, antes de iniciar sua busca, é crucial verificar se você e a propriedade desejada se enquadram em todos os requisitos para evitar frustrações.
Requisitos para o Trabalhador
Para utilizar o saldo do FGTS na compra da casa própria, o trabalhador precisa atender a algumas condições essenciais. Primeiramente, ele deve possuir no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, sejam eles consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
Outros pontos fundamentais incluem:
- Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do país.
- Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou trabalha. Isso inclui também os municípios vizinhos e da mesma região metropolitana.
Essas regras garantem que o benefício se destine prioritariamente à aquisição da primeira moradia, cumprindo a função social do fundo. Por isso, é muito importante planejar a compra do seu primeiro imóvel com atenção a todos os detalhes legais.
Requisitos para o Imóvel
O imóvel também precisa cumprir uma série de exigências. A principal, claro, é que seu valor de avaliação esteja dentro do novo teto estabelecido pela fgts nova regra para o SFH. Além disso, a propriedade deve ser residencial e urbana, destinada à moradia do titular.
Adicionalmente, o imóvel deve apresentar plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção. Também é necessário que ele esteja matriculado no Cartório de Registro de Imóveis competente e não tenha sido objeto de transação com uso de FGTS nos últimos três anos. Essa verificação é feita pelo agente financeiro durante a análise da documentação.
Passo a Passo Completo para Usar o FGTS na Compra do Imóvel
Com a decisão tomada, o processo para liberar o saldo do FGTS pode parecer complexo, mas segui-lo de forma organizada torna tudo mais simples. Certamente, entender cada etapa ajuda a preparar a documentação e a agilizar a negociação com o banco e o vendedor.
O processo começa muito antes da visita ao banco. Primeiramente, você deve se certificar de que atende a todos os pré-requisitos que mencionamos no capítulo anterior. Logo depois, você pode seguir este roteiro prático para concretizar seu objetivo.
Confira o passo a passo detalhado:
- Consulta de Saldo e Documentação: O primeiro passo é verificar seu extrato do FGTS. Você pode fazer isso pelo aplicativo FGTS. Em seguida, separe seus documentos pessoais (RG, CPF), comprovante de residência e sua carteira de trabalho para comprovar o tempo de serviço.
- Escolha do Imóvel e Simulação: Com o valor em mente, busque imóveis que se encaixem no seu perfil e no novo teto do SFH. Depois disso, procure uma instituição financeira para simular o financiamento e entender como o FGTS pode ser usado para compor a entrada ou reduzir as parcelas.
- Aprovação de Crédito: Apresente a documentação ao banco para a análise de crédito. Nesta fase, o banco avalia sua capacidade de pagamento e aprova uma linha de financiamento para você.
- Avaliação do Imóvel e Liberação: Com o crédito aprovado, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel e confirmar se o valor está de acordo com o mercado e se ele cumpre os requisitos. Se tudo estiver correto, a instituição solicita à Caixa Econômica Federal a liberação do seu saldo do FGTS.
- Assinatura do Contrato: Finalmente, com a liberação dos recursos, você assina o contrato de financiamento. O valor do FGTS é transferido diretamente para o vendedor, e o restante é financiado pelo banco.
Seguir essas etapas é o caminho mais seguro para utilizar o FGTS para comprar seu imóvel sem imprevistos. A Meu Metro Quadrado, com sua equipe de especialistas, pode te auxiliar em cada uma dessas fases, garantindo um processo transparente e tranquilo.
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Análise Estratégica: Vale a Pena Usar o FGTS com a Nova Regra?
A decisão de usar ou não o saldo do FGTS é muito pessoal e envolve uma análise cuidadosa das suas finanças e objetivos de vida. Embora a nova regra seja um grande atrativo, é preciso pesar os prós e os contras antes de comprometer essa reserva financeira tão importante.
Vantagens de Utilizar o FGTS
A principal vantagem, sem dúvida, é a redução do esforço financeiro na compra do imóvel. Ao usar o FGTS, você pode diminuir consideravelmente o valor da entrada, que costuma ser o maior obstáculo para muitos compradores. Consequentemente, isso pode viabilizar um negócio que antes parecia impossível.
Outros benefícios incluem:
- Diminuir o valor das parcelas: Se você já tem o valor da entrada, pode usar o FGTS para amortizar o saldo devedor, o que resulta em prestações mensais mais baixas.
- Reduzir o prazo do financiamento: Outra possibilidade é usar o saldo para quitar parcelas e, assim, encurtar o tempo total do financiamento, economizando com juros.
- Acessar imóveis melhores: Com o novo teto, o FGTS pode ser a chave para adquirir um imóvel em um bairro mais valorizado ou com mais espaço e infraestrutura.
Pontos de Atenção e Desvantagens
Por outro lado, sacar o FGTS significa abrir mão de uma reserva financeira que rende 3% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), além da distribuição de lucros. Apesar de a rentabilidade ser baixa, esse dinheiro pode ser útil em situações de demissão sem justa causa, aposentadoria ou doenças graves.
Portanto, você deve considerar que estará descapitalizando uma reserva de segurança. Além disso, é essencial não se esquecer dos custos adicionais da compra, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os custos de registro em cartório, que não podem ser pagos com o FGTS. Para tomar a melhor decisão, é fundamental entender as opções de financiamento imobiliário como um todo.
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Os 5 Erros Mais Comuns ao Sacar o FGTS (e Como Evitá-los)
A empolgação de usar o FGTS para comprar a casa própria pode levar a decisões apressadas e erros que geram grande dor de cabeça. Por isso, conhecer as armadilhas mais comuns é o primeiro passo para garantir que seu sonho não se transforme em um problema.
Com nossa experiência de mais de 11 anos no mercado imobiliário, identificamos os principais equívocos que os compradores cometem. A seguir, listamos cada um deles e oferecemos dicas práticas para que você os evite.
1. Não Checar os Pré-Requisitos com Antecedência
Muitas pessoas encontram o imóvel perfeito e só depois descobrem que não cumprem algum requisito do FGTS. Portanto, antes mesmo de começar a visitar imóveis, verifique seu tempo de contribuição e se você não tem nenhum impedimento, como outro imóvel no seu nome.
2. Ignorar os Custos Extras da Transação
O saldo do FGTS não cobre todas as despesas. O ITBI e os emolumentos do cartório podem representar até 5% do valor do imóvel. Desse modo, se você não planejar esse custo, pode ter uma surpresa desagradável na reta final do processo.
3. Usar 100% do Saldo Disponível
Embora seja tentador usar todo o valor para abater o máximo possível, isso pode te deixar sem uma reserva de emergência. Acima de tudo, avalie a possibilidade de usar apenas uma parte do saldo e guardar o restante para imprevistos.
4. Não Verificar a Documentação do Imóvel
Não basta apenas o trabalhador estar apto; o imóvel também precisa. Um erro grave é não conferir se a propriedade tem matrícula individualizada e se não foi negociada com FGTS nos últimos três anos. Por isso, exija sempre a certidão de matrícula atualizada antes de fechar negócio.
Não espere encontrar o imóvel para depois buscar a aprovação do crédito. Faça uma simulação e peça uma pré-análise ao seu banco. Assim, você saberá exatamente seu poder de compra e agilizará todo o processo quando encontrar a casa ideal. Para se aprofundar, é útil conhecer os erros mais comuns na compra de imóveis e se preparar adequadamente.
5. Deixar a Análise do Banco por Último
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